Создание совета МКД
Многоквартирный дом (МКД) населяет множество людей. И у них то и дело возникают вопросы, касающиеся условий проживания. Причём далеко не всегда, допустим, тарифов и качества оказания коммунальных услуг, но и благоустройства самого дома и придомовой территории и т.п. С этим поможет создание совета МКД.
Совет МКД — инициатива
Первым шагом инициатора (им может выступить даже собственник доли в той или иной квартире) должно быть определение правомерности собрания собственников жилья в МКД решать интересующий вопрос. Компетенция собрания установлена статьёй 44 Жилищного кодекса РФ, в части 2 которой перечислены вопросы, которые правомочно решать общее собрание. Это может быть реконструкция МКД (как вариант: перевод помещений из жилых в нежилые, расширение, надстройка); проведение капитального ремонта МКД; вопросы использования придомового земельного участка (в том числе – установка шлагбаума, разрешение использования земельного участка под размещение какого-либо временного сооружения; вопросы выбора (смены) управляющей организации, заключение договоров о предоставлении коммунальных услуг напрямую с ресурсоснабжающими организациями и ряд иных вопросов. В принципе, собрание может решать практически любые вопросы, за исключением тех, которые противоречат нравственности, нормам правопорядка и действующего законодательства.
Собственники жилья в МКД могут избирать совет дома, председателя совета дома, даже если дом находится в управлении управляющей организации, но та уклоняется от проведения собрания собственников жилья.
Совет МКД — собрание собственников жилья
При разнообразии форм проведения собрания, предусмотренных действующим законодательством, наиболее приемлемой чаще всего оказывается очно-заочная: при том, что сначала собственники жилья собираются во дворе дома, на последующем этапе инициатор собрания совершает поквартирный обход, имея при себе бланки. В качестве инициатора должен выступать собственник помещения в конкретном МКД (даже собственник доли в праве). Ему надлежит сформировать сообщение о проведении общего собрания. Повестка дня собрания (обсуждаемые вопросы) должны соответствовать и бланкам решений, и итоговому протоколу собрания.
Сообщение о проведении собрания собственников жилья нужно развесить на информационных досках в подъездах (как вариант: в местах, доступных для восприятия). Нужно выдержать установленный законом срок – за десять дней до объявленной даты очной части собрания. Непременно необходимо позаботиться о доказательствах того, что сообщение было размещено своевременно: для этого возможно сфотографировать сообщение на стенде – так, чтобы были видны дата и номер МКД (вариант: может быть составлен акт, завизированный подписями нескольких собственников жилья в МКД, подтверждающих своевременность оповещения).
Накануне проведения очной части собрания нужно подготовить бланки для голосования. Их каждый собственник заполняет самостоятельно и отдельно (включая собственников долей). Заполнение бланков за несовершеннолетних собственников осуществляется их законными представителями.
Когда проводится очная часть общего собрания, инициатор должен раздать присутствующим собственникам жилья бланки для голосования. Впрочем, может быть им составлен и единый список с указанием таких позиций, как: поставленные на голосование вопросы; документ, подтверждающий право собственности каждого из собственников; графы для голосования; подписи голосующих участников собрания.
Очень непростым является вопрос о явке на собрания, из-за чего возникает проблема кворума (т.е. наличие голосов собственников – более 51% от общего количества голосов собственников жилья всего МКД). Даже если на очную часть собрания придут единицы, то голоса остальных возможно получить при поквартирном обходе и заполнении бланков.
Чтобы результаты голосования были легитимными, организаторам необходимо оперировать актуальным реестром собственников жилья в МКД. Его по запросу должны выдать в управляющей компании (отказ, в соответствии с изменениями, внесёнными недавно в ЖК РФ, расценивается как нарушение лицензионных требований и влечёт административное наказание управляющей организации).
Бланк, в котором отражается решение собственника, должен содержать указание на срок передачи решений (такой срок указывается в сообщении об общем собрании). Сдача бланка после указанной даты позволяет исключить из подсчёта кворума, если дойдёт до оспаривания решения собрания в суде.
Подсчёт голосов – чрезвычайно важная и не очень-то простая для проведения процедура. Отправной точкой является количество квадратных метров, принадлежащих каждому из собственников. При подсчёте голосов площадь, принадлежащая конкретному собственнику, суммируется с площадями собственников, проголосовавших за то же решение, что и данный собственник.
Расчёт кворума производится в следующем порядке. Общая площадь помещений МКД (эти данные возможно уточнить в управляющей компании) составляет некоторое количество (сотни и даже тысячи) квадратных метров. Эта площадь принимается при расчёте за 100%. Сумма площадей, принадлежащих участвовавшим в голосовании собственникам, составляет менее 100% (ну, не случается так, чтобы голосовали абсолютно все). Если последняя из названных площадь превышает 51%, то собрание считается правомочным принимать решения.
Не менее важно определить, является ли количество голосов достаточным для принятия решения. Подсчёт опять-таки основывается на площадях, находящихся в собственности тех или иных собственников. Общая сумма площадей, принадлежащих всем голосовавшим, принимается в расчёт как 100%. Соответственно, суммы площадей голосовавших «за», «против» и воздержавшихся, образуют какие-то части этого целого. Но общая площадь должна быть равна 100%.
Принципиально важным является следующее обстоятельство. Часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ установила разный процент кворума для принятия решений. Если правомочным является собрание, представляющее 51% собственников (по сумме площадей), то ряд вопросов может быть решён при ином соотношении (некоторые вопросы, которые касаются капитального ремонта, могут быть решены, когда голоса «за» должны поступить от 67% и более – от общего числа площадей, находящихся в собственности у собственников МКД).
После сбора и подсчёта всех бланков составляется протокол общего собрания (важное условие: дата составления протокола должна быть точно такой же, как и дата подсчёта голосов, указанной в сообщении о проведении общего собрания. Под протоколом ставят подписи председатель и секретарь общего собрания, визируют его и те лица, кто проводил подсчёт голосов.
Создание совета МКД — завершение
После оформления и подписания протокол представляется в управляющую компанию (вместе с решениями – бланками). На это отводится срок – не позднее десяти дней после даты окончания собрания, которая указывалась в первоначальном сообщении. Целесообразно осуществить передачу документов в управляющую компанию с сопроводительным письмом, в котором отражаются дата передачи, а также перечисляются номера квартир, собственники которых заполняли бланки. На управляющую организацию возложена функция передачи этого пакета документов в орган государственного жилищного надзора для хранения. При этом срок такой передачи не должен превышать пять дней с момента получения документов от собственников жилья, проводивших собрание.
После сдачи оформленных документов в управляющую компанию решения собственников (если они приняты в соответствии с действующим законодательством) подлежат исполнению и самими собственниками жилья, и управляющей организацией. На этом создание совета МКД завершается.
